文 | 源媒汇，作家 | 利晋开云体育，裁剪 | 苏淮

香港中旅（下称"港中旅"）又筹画罢休手中的"职守"了。

港中旅近日发布公告称，公司洽商将旅游地产业务进行里面重组，使该业务转由私东谈主公司执有以及斥地私东谈主公司集团，并以什物模式将私东谈主公司分拨给控股股东中旅集团，实现剥离旅游地产业务。

同期，港中旅也提供了现款替代决策，若不吸收分拨私东谈主公司股份，则可选拔 0.336 港元 / 股的现款代价，尽头于最近一个往返日收盘价约 22%。

向股东派息甩"职守"，在本钱阛阓分红中极其忽视。但对于港中旅来说，罢休一个"巨亏之源"却是一个利好音尘。

一直以来，港中旅每 5 年时候齐会进行一次"大换血"，从旅游、地产、货运、基建等宽广业务到聚焦"地产 + 旅游"，如今，进一步聚焦到旅游投资及运营。

但事实上，港中旅偏执控股股东中旅集团恒久舍不得废弃地产业务，仅仅从上市公司平台转化到"水下"。

稍早之前，即 2025 年 9 月初，总出让金额高达 439.5 亿元的上海徐汇东安新村城市更新花式两宗地块，笃定了操盘主体，集合体成员中除了中海地产、招商蛇口、徐汇城投以外，还有另一个忽视的身影——中旅投资。

中旅投资，原名为港中旅 ( 深圳 ) 投资发展有限公司，是港中旅伏击地产业务布局公司。

比较分拆旅游地产业务，港中旅投资地产业务愈加大手笔。不仅仅港中旅，另一家老牌文旅央企华裔城，雷同深陷磋议窘境，但在文旅与地产之间，仍选拔倾向地产业务。

它们大要齐有一样的思法：比较旅游业务，照旧更思作念开发商。

用派息罢休"职守"

畴前几年，旅游地产业务让港中旅的盈利才智一直难以提振。

2020 年至 2025 年中期，港中旅营收经过疫情"腰斩"之后，快速反弹到疫情前的 40 多亿港元；盈利却一直踯躅在盈亏之间，主要原因是物业联系钞票执续减值，减值评估金额计较达 12.5 亿港元，其中触及到珠海海泉湾、咸阳海泉湾等花式。

珠海海泉湾，是港中旅早在 2003 年投资 22 亿元开发的超大型旅游度假村花式，其中二期花式引入了恒地面产互助开发。咸阳海泉湾于 2008 年开动运营，2015 年曾洽商以 5 亿元价钱对出门售，但无果。

两个花式仅仅港中旅盲目投资的"障碍"。

早在 2015 年，中央第十考核组在对中旅集团进行专项考核中建议多达 19 条整改意见，其中"海泉湾"品牌关节词被说起 19 次，直指中旅集团对珠海海泉湾、咸阳海泉湾和青岛海泉湾投资决策不科学酿成无数蚀本。

不仅仅投资决策不科学。考核反馈意见亦指出，珠海海泉湾疏导班子违章披发薪酬福利、青岛海泉湾地产建安工程存在 23 个左券无一进行公开招标等问题。

上述卖不掉的钞票，如今，港中旅筹画用另一种面目甩出去——向股东分拨什物质产。

尽管港中旅也提供了现款代替选项，但从里面重组架构来看，旅游地产业务将转化到控股股东中旅集团旗下，现款派息主要面向其余股东。

港中旅里面重组后执股情况（控股股东指中旅集团）| 截图自企业公告

公告骄气，中旅集团应承吸收什物质产分拨，将执有旅游地产业务的私东谈主公司 61.15% 股份；同期，若其他股东不吸收股份，也将以最高代价约 7.23 亿港元收购剩余至多 38.85% 股份。

港中旅旅游地产业务将成为中旅集团径直控股公司。

港中旅旅游地产业务，包括磋议旅游主见识的货仓、主题公园、景区及闲逸度假区，旅行证件及联系业务和客运业务等。本次分拨主要什物质产为珠海海泉湾、咸阳海泉湾度假区、安吉度假村、深圳大空港、成齐金堂等 5 个花式偏执运营公司。

截图自企业公告

而装有上述钞票的私东谈主公司处于近年蚀本中，2023 年至 2025 年中期净利润计较蚀本多达 8.9 亿港元，2025 年 6 月末未经审核钞票净值为 49.06 亿港元。

钞票剥离之后，港中旅手中仍有不少中枢钞票，包括深圳世界之窗、沙坡头景区、德天瀑布、泸州老窖文化旅游、泸沽湖以及旅游景区配套工功课务，京、港、澳等多间货仓及奇迹式公寓，以及主要奇迹大湾区的跨境巴士及渡轮奇迹的客运业务。

原来故事到这里是一派利好，但港中旅还作念了另一个操作——削减股本。

分拨公告骄气，港中旅也建议将公司股份从约 92.22 亿港元削减至 7.22 亿港元，削减的 85 亿港元将转拨为公司保留溢利，行为派付股息等可供分配储备动用。

于 2025 年 6 月末，中旅集团执有港中旅约 61.14% 股份。若异日港中旅选拔现款派息，而削减 85 亿港元股本产生的溢利，可能约 52 亿港元流入中旅集团手中。

这是一个"无本套利"的妙计，而信得过买单的又是谁？

每五年进行一次"大换血"

本体上，透过港中旅积年发展阅历，不错明晰地看到，每五年时候，港中旅齐会进行一次"大换血"。

港中旅控股股东中旅集团，前身是陈光甫创办的香港中国旅行社，1992 年完成在港上市，2005 年开动先后与中国招商旅游总公司、中国中旅集团公司、中国国旅集团兼并重组后，发展为中国旅游集团旗下旅游投资、运贸易务的伏击上市平台。

笔据中国旅游集团官网骄气，中旅集团当今投资和参与运管的文旅景区花式超 60 家，其中 5A 景区 17 家、4A 景区 21 家。

但不管是对外同一照旧母公司层面的重组历程中，港中旅的发展恒久有一条干线："地产 + 旅游"。

根源是旅游与地皮的自然关联性，何况港中旅早在上世纪 80 年仍是围绕旅游景区进行附近的住宅开发、销售。

2000 年以来，港中旅开动聚焦旅游业务，赓续出售路桥花式、隔断货运运载奇迹等，以及开发珠海海泉湾，进行第一次"大换血"。2005 年则开动进行上述说起的同一重组，进一步聚焦"地产 + 旅游"业务，实现第二次"大换血"。

2010 年，港中旅借助"地产 + 旅游"抽象开发模式，插足高速推广本事，包括沈阳棋盘山状态区、鞍山汤岗子温泉度假健康城等旅游地产花式在天下落地，投资资金动辄几十亿、上百亿。

正如考核组反馈意见指出的那样，港中旅的投资决策不科学。

Wind 数据骄气，2010 年至 2015 年，依靠"十二五"文旅产业政策红利，港中旅年均拿地金额达 50 亿至 80 亿元，营答谢合增长率约 15%-20%，但净利率仅 5%-8%。

从那时开动，这些大手笔投资的旅游地产花式，成为了港中旅的"巨亏之源"。

2015 年掌握，港中旅再度进行"大换血"，治疗退出过时和低水平竞争的旧业态、差业态，包括剥离货运业务专注于客运业务、出售近年蚀本的芒果网、关闭高尔夫球会所、出售渭河发电厂等。

而最近一次"大换血"则是在 2020 年，恰好又是一个五年。

2020 年疫情爆发时，港中旅开动清退亏钱花式，包括部分旅游景区、旅行社和旅游地产业务。其中，热度最高的，无疑是抛售河南登封嵩山少林寺花式。

嵩山少林寺花式，适值体现了港中旅"地产 + 旅游"模式的运营才智水平。

2020 年"十一黄金周"，港中旅已而发布公告称，公司拟在北京产权往返所挂牌出售嵩山少林寺磋议联系公司的股权及债权。对此，港中旅用了一个全能的原理：受新冠疫情影响，花式答谢得较慢，收入大幅下降，由盈转亏。

磋议嵩山少林寺景区长达 11 年，港中旅有 7 年时候堕初学票收益之争。在外界看来，花式磋议方赚得盆满钵满，但并非如斯。

彼时，对于出售上述花式，港中旅里面东谈主士向媒体浮现，"好多事情咱们也窝囊为力"。这句话背后有好多成分，比如景区开发推动贫乏、磋议理念矛盾等。但根源不仅仅有意益分配问题，还有港中旅思"躺赚"。

公开贵寓骄气，嵩山少林寺门票收入 30% 包摄于那时释永信执股 80% 的少林寺钞票搞定公司，剩余 70% 则由港中旅、嵩山文旅集团再按执股比例 51%、49% 进行分配。折算下来，港中旅本体收入占比为 35.7%。

与收入分红比例比较，港中旅的投资应承、运营搞定才智被东谈主诟病。

港中旅与登封市政府，洽商将执有嵩山少林寺 IP 的嵩山文旅集团打造为港股上市公司，但未能称愿。原因除了原少林寺住持释永信的强力反对，还有"宗教与利益"的不雅念性问题，以及港中旅的不完了应承。

嵩山景区管委会联系职责主谈主员曾向媒体浮现，港中旅以 5100 万元出资额拿走少林寺景区实控权后，未完了三年内投资 8 亿至 10 亿元的应承。

而疫情，成为退出的"全能原理"，亦然压垮三方互助的临了稻草。

旅游央企的"难兄难弟"

固然，疫情对于旅游行业来说，是一个事关死活的大考。文化和旅游部数据中心测算，2020 年天下国内旅游理财总东谈主数同比下降 61.4%，实现收入同比减少 80.7%。

尽管旅游业被条目"理财旅客量不超最大承载量的 75% "，但那一年"黄金周"，国内景区却呈现南北极分化，上海迪士尼乐土、安徽黄山、四川峨眉山、四川乐山大佛等景区，出现客流量"火爆"到需要预约。

背后也证明，优质旅游资源仍有着矫捷的需求。

先卖嵩山少林寺景区和慈城古镇景区磋议公司股权，后接连抛售旗下各地旅行社，仍是不错看出港中旅的难处。2020 年，港中旅的磋议现款流"断崖式"穷乏，录得蚀本 5.13 亿港元。2021 年至 2022 年，这一数据辞别为 1.34 亿港元和 -2.24 亿港元。

在这个要紧磋议改变点上，港中旅虽建议"保糊口，谋发展"策略，但在赓续清退蚀本旅游业务花式之余，仍坚执推动"地产 + 旅游"，成为阛阓上忽视的逆势拿地的央企之一。

2020 年，港中旅以 3.34 亿元拿下成齐金堂县白马泉村三宗商住用地。以 5.45 亿元拿下廊坊燕郊南城一宗住宅用地，溢价率高达 113%；2021 年以 3.51 亿元、溢价率 13.34% 拿下苏州吴中区苏地 2021-WG-3 号宅地；2022 年再次大手笔斥资 20.28 亿元，买下海南三亚海棠湾三宗住宅用地。

走漏，港中旅愈加偏疼地产业务。

2022 年级迹会上，当被问及地产业务发展情况时，港中旅高管称，地产是一个中持久的考量，存量的地产业务会连吸收拢契机去回笼现款，也会温文关节时点上和旅游联系的地产契机，积极争取一些赢利空间。

为什么一直偏疼地产？谜底是毫无疑问的：一是能够快速冲刺 2016 年建议的世界 500 强主见，二是依靠"暴利"的地产开发业务，执续孵化旅游主见识开发和运营。

在 2020 年要紧磋议治疗中，港中旅开动偷偷组建一个新的地产开发和投资平台——中旅投资。

2020 年 5 月，傅卓洋退休，辞任港中旅实践董事，由蒋洪接任。蒋曾是国度旅游局阛阓司干部，上任前主要在中旅集团追究旅游地产业务开发，以及进行投资搞定和本钱运作。

上任后，中旅投资前身港中旅 ( 深圳 ) 投资发展有限公司开动偷偷崛起。据天眼查信息，2020 年 5 月，中旅投资搞定层成员，从仅有的实践董事傅卓洋一职，变更为蒋洪出任董事长及 7 名董事。

中旅投资 2020 年 5 月搞定层变更 | 截图自天眼查

中旅投资开动活跃于房地产阛阓。天眼查骄气，其刻下共有 18 家对外投资公司、11 家盘曲对外公司，2020 年 5 月之后斥地公司为 13 家、5 家，其中 9 家为房地产开发公司。

进一步透过新斥地公司不错发现，在房地产开发中，中旅投资前期以全资或控股操盘为主，后期则转为投资变装，执有少数股份。

其中，港中旅与招商蛇口在上海进行了深度系结，在 2025 年 9 月初拿下"天下总价地王"徐汇东安新村城市更新花式地块之前，仍是互助开发了闵行招商中旅揽阅、宝山招商中旅不雅境。

尽管 2023 年港中旅建议转头旅游主业，但地产依然莫得停步。一方面于 2023 年 8 月掌握，引入原龙湖副总裁胡若翔担任中旅投资总司理；另一方面，中国旅游集团也在上海、武汉斥地三家房地产公司。

港中旅及控股股东，根柢舍不得砍掉地产业务，仅仅一步步从港中旅转化到控股股东手中，于是就发生了刻下的分拨什物质产一事。

与地产比较，畴前几年时候里，旅游业务推广显得十分冷清，港中旅仅在分拆前 1 个多月，洽商收购万科旗下吉林松花湖外洋度假区及万冰雪公司，开动押注冰雪旅游。这一响应，比同业足足晚了两三年。

当年，和港中旅所有这个词开发深圳锦绣中华、世界之窗的华裔城集团，情况雷同如斯。华裔城也一直以"地产 + 旅游"大举在天下拿地，行业好时仍是面对着无数蚀本，何况下行周期。

经过大治疗之后，华裔城集团仍选拔请来曾履职华润置地、中国建筑，具有地产开发教养的吴秉琪担任公司总司理一职。

港中旅和华裔城开云体育，这对"难兄难弟"齐有一个共性：一直玩不转地产业务产生利润、旅游业务产生现款的"地产 + 旅游"模式，但照旧更思作念开发商。